Propriétaire : quelles sont les règles de location d'un logement meublé ?

La location meublée désigne un logement équipé du mobilier nécessaire à la vie courante, permettant au locataire de s'y installer sans apporter ses propres meubles. Le propriétaire doit respecter des obligations spécifiques : fournir un logement décent avec les 11 équipements obligatoires fixés par décret, établir un bail adapté et annexer un dossier de diagnostic technique complet. Ce mode de location présente des particularités concernant la durée du bail, le dépôt de garantie, les préavis et la fiscalité avantageuse. Nous aborderons ces aspects essentiels pour sécuriser votre location et optimiser votre investissement.

Définition et conditions d'un logement meublé

Définition logement meublé

Selon la législation française, un logement meublé est défini comme un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement. Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 précise les éléments indispensables que doit contenir tout logement proposé en location meublée. Le propriétaire doit s'assurer que le logement répond à ces critères légaux avant sa mise en location.

Conditions légales à respecter

Pour être conforme à la réglementation, le logement meublé doit respecter plusieurs conditions. Il doit être décent et d'une surface habitable minimale. Les équipements obligatoires comprennent notamment : literie complète, dispositifs d'occultation des fenêtres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, rangements, luminaires et matériel d'entretien ménager. Ces conditions sont essentielles pour garantir la qualification juridique de logement meublé.

Après avoir identifié ce qu'est légalement un logement meublé, examinons maintenant les spécificités du contrat de location qui l'encadre.

Liste des meubles obligatoires (liste meuble)

Mobilier minimum

Pour qu'un logement soit considéré comme meublé, il doit obligatoirement être équipé de 11 éléments essentiels définis par le décret du 31 juillet 2015 :

• Literie avec couette ou couverture
• Dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres à coucher
• Plaques de cuisson
• Four ou micro-ondes
• Réfrigérateur avec compartiment congélation
• Vaisselle et ustensiles de cuisine pour la préparation des repas
• Table et sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d'entretien ménager adapté
• Mobilier pour ranger les vêtements

Tableau récapitulatif par pièce

Pièce	Meubles essentiels
Cuisine	Plaques de cuisson, four/micro-ondes, réfrigérateur, ustensiles de cuisine, vaisselle
Chambre à coucher	Lit avec literie complète, couette/couverture, rangements pour vêtements, dispositif d'occultation
Salon/Salle à manger	Table, sièges, étagères de rangement, luminaires
Salle de bain	Matériel d'entretien ménager

Bail et durée en location meublée : du contrat au préavis

Durée et renouvellement du bail meublé

La location meublée offre différentes options de durée selon votre situation. Le bail meublé standard est conclu pour une durée d'un an et se renouvelle automatiquement si aucune des parties ne donne congé. Pour les étudiants, un contrat spécifique de 9 mois peut être proposé, sans reconduction tacite à son terme.

Le bail mobilité représente une solution flexible, établi pour une période de 1 à 10 mois, particulièrement adapté aux personnes en situation de mobilité professionnelle ou en formation. Ce contrat n'est ni renouvelable ni reconductible, mais sa durée peut être modifiée une fois par avenant sans dépasser 10 mois au total.

Préavis location meublé : règles pour propriétaire et locataire

Les règles de préavis diffèrent selon que vous soyez propriétaire ou locataire. Le locataire bénéficie d'un délai de préavis d'un mois seulement et peut résilier son bail à tout moment, sans justification. Cette notification doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception.

En revanche, le propriétaire doit respecter un préavis de trois mois et ne peut donner congé qu'à l'échéance du contrat. Durant la période de préavis, le locataire reste tenu de payer loyer et charges, sauf si un nouveau locataire occupe le logement avec l'accord du propriétaire.

À noter que ces conditions diffèrent significativement du bail de location non meublé, où le préavis est de trois mois pour le locataire (sauf exceptions) et la durée minimale du contrat est fixée à trois ans, offrant ainsi une plus grande stabilité au locataire mais moins de flexibilité pour les deux parties.

Fiscalité location meublée : régime micro-BIC ou réel ?

Location meublée fiscalité : principes

La location meublée est imposée dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux s'offrent aux propriétaires : le micro-BIC et le réel.

Le régime micro-BIC s'applique automatiquement lorsque vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € (seuil 2025). Il offre un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs, ce qui signifie que seule la moitié de vos loyers est imposable. Les prélèvements sociaux (17,2%) s'appliquent également sur cette base.

Le régime réel permet quant à lui de déduire l'ensemble des charges réelles (intérêts d'emprunt, charges de copropriété, taxe foncière) et l'amortissement du bien. Il est souvent plus avantageux pour les investissements récents avec charges importantes.

Comment déclarer les revenus d'une location meublée non professionnelle (LMNP)

Pour déclarer vos revenus LMNP, vous devez utiliser le formulaire 2042 C-PRO, complémentaire à votre déclaration principale d'impôt sur le revenu.

En régime micro-BIC, indiquez le montant total de vos loyers dans la rubrique "Revenus des locations meublées non professionnelles" (cases 5ND, 5OD ou 5PD). L'abattement de 50% sera automatiquement appliqué par l'administration fiscale.

En régime réel, reportez le résultat fiscal (bénéfice ou déficit) issu de votre liasse fiscale dans les cases appropriées du même formulaire. Veillez à respecter le seuil de 77 700 € qui détermine votre régime d'imposition.

Rappel important : Tout loueur en meublé doit obtenir un numéro SIRET auprès de l'INPI et s'acquitter de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), sauf si ses recettes sont inférieures à 5 000 € annuels. Cette obligation s'applique quel que soit le régime fiscal choisi.

Avantages et inconvénients de la location meublée

Avantages location meublée

La location meublée présente plusieurs avantages significatifs pour les propriétaires. D'abord, les loyers sont généralement plus élevés, avec un rendement supérieur de 10% à 30% par rapport à une location vide. Les locations meublées bénéficient également d'une grande souplesse juridique avec des baux plus courts et des préavis réduits.

Autre atout majeur : la forte demande locative, notamment de la part des étudiants, des professionnels en mobilité et des touristes. Enfin, ce type de location offre une fiscalité avantageuse, particulièrement sous le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

Inconvénients potentiels

Malgré ses atouts, la location meublée comporte quelques inconvénients à considérer. La rotation locative plus fréquente entraîne davantage de périodes de vacance et de démarches administratives. L'usure du mobilier nécessite un entretien régulier et un renouvellement périodique, ce qui augmente les coûts de gestion.

Le propriétaire doit également prévoir un investissement initial plus important pour l'achat des meubles et équipements. Enfin, ce type de location exige une gestion plus active, notamment pour les états des lieux et la perception des mois de loyer de caution, généralement fixée à deux mois.

Obligations du propriétaire et droits du locataire

Obligations du bailleur

Le propriétaire doit délivrer un logement décent ne portant pas atteinte à la sécurité ou la santé du locataire. Il est tenu d'établir un état des lieux avec le locataire lors de la remise des clés. Le bailleur doit également assurer les réparations importantes et celles liées à la vétusté du logement.

Concernant le dépôt de garantie, il peut être exigé par le propriétaire pour couvrir d'éventuels manquements du locataire et représente généralement un mois de loyer hors charges pour une location vide.

Droits et devoirs du locataire

Le locataire s'engage à payer son loyer et ses charges à la date convenue. Il doit souscrire une assurance habitation pour couvrir les risques locatifs et en fournir une attestation chaque année. Il est responsable de l'entretien courant du logement et des petites réparations.

Le locataire doit utiliser paisiblement les lieux et respecter le voisinage, sous peine de sanctions pouvant aller jusqu'à la résiliation du bail.

Comment louer un appartement meublé : démarche pas-à-pas

Mise en location

Pour mettre en location un appartement meublé, commencez par réaliser les diagnostics obligatoires : DPE, état des risques, électricité, gaz et plomb (selon l'année de construction). Depuis 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être mis en location. Rédigez ensuite une annonce attractive en mentionnant la surface et les équipements fournis. Lors de la sélection du locataire, examinez attentivement les dossiers pour vérifier la solvabilité.

Checklist pour la mise en location :

• Réaliser tous les diagnostics immobiliers obligatoires
• Prendre des photos de qualité de l'appartement meublé
• Rédiger une annonce détaillée avec mention du DPE
• Préparer un dossier de location complet
• Organiser les visites de l'appartement
• Vérifier la solvabilité des candidats locataires

Fixer le loyer et les charges

Dans les zones tendues, le montant du loyer est encadré avec des plafonds à respecter selon le quartier et les caractéristiques de l'appartement. Pour un logement meublé, le dépôt de garantie est limité à 2 mois de loyer hors charges (contre 1 mois pour un logement vide).

Détaillez précisément les charges dans le bail et prévoyez une régularisation annuelle. L'encadrement des loyers s'applique dans 1434 communes en 2025, limitant les hausses entre deux locations.

Location meublée ou location vide : quelles différences ?

Contrat et durée

La différence principale entre location meublée et location vide (ou nue) réside dans les conditions contractuelles. En location vide, le bail est de 3 ans minimum avec un préavis de départ de 1 à 3 mois pour le locataire. Pour la location meublée, le contrat est plus court (1 an renouvelable) et le préavis est d'un mois seulement.

Le dépôt de garantie varie également : limité à 1 mois de loyer pour une location vide contre 2 mois pour une location meublée.

Fiscalité et loyer

La fiscalité diffère significativement entre ces deux options. La location vide est soumise au régime des revenus fonciers, tandis que la location meublée relève du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Depuis 2025, la fiscalité avantage davantage les locations vides pour encourager les baux de longue durée.

Côté loyer, un logement meublé se loue généralement plus cher qu'un logement vide équivalent, compensant ainsi l'investissement dans l'équipement et le mobilier.

FAQ

Quels sont les avantages de la location meublée ?

La location meublée offre une fiscalité avantageuse (régime micro-BIC), des loyers plus élevés et une flexibilité accrue avec des baux plus courts. Elle répond à une forte demande locative avec moins de risques d'impayés.

Quelles sont les différences entre location meublée et location vide ?

Le bail meublé est plus court (1 an contre 3 ans), avec un dépôt de garantie pouvant atteindre deux mois de loyer. La présence d'équipements obligatoires et une fiscalité différente (BIC au lieu de revenus fonciers) sont essentielles.

Comment déclarer une location meublée non professionnelle ?

La déclaration LMNP s'effectue via le formulaire P0i pour obtenir un SIRET, puis avec la déclaration 2042-C PRO. Les revenus sont imposés en bénéfices industriels et commerciaux avec possibilité d'amortissement au régime réel.

Quels équipements sont obligatoires pour une location meublée ?

Le logement doit comporter literie, rangements, table et sièges, luminaires, équipements de cuisine, réfrigérateur, plaques de cuisson et matériel d'entretien ménager. Un inventaire détaillé est obligatoire lors de la remise des clés.

APL : location meublée ou non meublée ?

Les APL sont accessibles dans les deux types de location, mais le montant est généralement réduit d'environ 33% en meublé car la CAF déduit la valeur estimée des meubles du loyer pris en compte.

Quelle caution demander pour une location meublée ?

Le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges pour une résidence principale. Il doit être restitué dans un délai d'un mois après l'état des lieux de sortie.