Location immobilière : obligations du propriétaire (bailleur)

Cet article clarifie les obligations légales du propriétaire bailleur pour vous aider à éviter les litiges avec votre locataire et établir une relation contractuelle sereine. Vous découvrirez l'ensemble des devoirs à respecter concernant la décence du logement, les diagnostics et l'entretien, conformément à la législation en vigueur dans l'immobilier en France. Ces informations vous permettront de vous conformer aux exigences légales tout en protégeant vos intérêts.

Avant la mise en location immobilière : obligations du propriétaire

Réaliser les diagnostics obligatoires (DPE, plomb, électricité)

Avant toute mise en location, le propriétaire doit fournir plusieurs diagnostics techniques. Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est indispensable et sa validité est désormais limitée (les DPE émis avant juillet 2021 ne sont plus valides). S'ajoutent le diagnostic électricité (valable 6 ans), le CREP (plomb) pour les logements construits avant 1949, et l'état des risques et pollutions (ERP). Ces documents offrent une transparence sur la qualité du bien et fournissent des informations sur le marché locatif.

Rédiger un contrat de bail conforme

Le contrat de bail doit respecter le modèle-type défini par la loi Alur et inclure plusieurs clauses essentielles : durée de location, montant du loyer et charges, dépôt de garantie, et conditions de résiliation. Le document doit mentionner la surface habitable du logement et sa classe énergétique. Pour être légalement valide, le contrat de bail doit être rédigé selon les normes en vigueur, qu'il s'agisse d'une location vide ou meublée.

Constituer un dossier locatif complet

Pour sécuriser la relation locative, le propriétaire doit rassembler les pièces justificatives conformes au décret du 5 novembre 2015. Le locataire peut utiliser DossierFacile, service public gratuit, pour constituer un dossier numérique certifié. Les documents exigibles comprennent pièce d'identité, justificatifs de revenus et de domicile. Un dossier bien préparé facilite l'étude des candidatures et réduit les risques d'impayés.

Obligation	Texte de loi correspondant
Diagnostics techniques	Loi Alur et décrets d'application
Contrat de bail	Décret n°2015-587 du 29 mai 2015
Pièces justificatives	Décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015

Pendant la location : loyers, entretien des appartements et maisons

Entretenir le logement et les parties communes

Le propriétaire est responsable des réparations importantes et structurelles du logement. Il doit assurer le remplacement des équipements vétustes et réaliser les travaux liés à la sécurité, comme l'installation des détecteurs de fumée.

De son côté, le locataire prend en charge l'entretien courant et les menues réparations : nettoyage régulier, remplacement des joints ou des ampoules. Pour les appartements, il doit également entretenir les espaces privatifs comme les terrasses ou balcons.

Percevoir les loyers et gérer les charges

Le paiement des loyers s'effectue à la date fixée dans le contrat de bail. Le bailleur peut réviser le loyer une fois par an si une clause du bail le prévoit, en se basant sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL). Cette révision n'est pas automatique et doit être demandée expressément.

Depuis 2025, la révision est interdite pour les logements classés F ou G au DPE. Les charges locatives sont distinctes du loyer et doivent être clairement détaillées dans la quittance pour assurer la transparence financière entre les parties.

Fournir les quittances au locataire

La loi oblige le propriétaire à fournir gratuitement une quittance de loyer si le locataire en fait la demande. Ce document atteste du paiement intégral du loyer et des charges, et doit distinguer clairement ces deux montants.

La quittance peut être transmise par voie électronique avec l'accord du locataire. Elle sert non seulement de preuve de paiement, mais aussi de justificatif de domicile auprès de divers organismes. Le refus de délivrer une quittance est passible de sanctions pénales.

Fiscalité de la location meublée, Airbnb et autres

Dépôt de garantie : encaissement et restitution

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au propriétaire lors de la signature du bail. Son montant est plafonné à 1 mois de loyer hors charges pour une location non meublée, et peut atteindre 2 mois pour un logement meublé. Le bailleur peut l'utiliser pour couvrir d'éventuels impayés de loyers ou des dégradations constatées lors du départ du locataire. La restitution doit intervenir dans un délai d'un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée.

Déclarer ses revenus locatifs à l'impôt

Les revenus issus de la location nue sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes sont possibles :

• Le micro-foncier : applicable automatiquement si les loyers annuels sont inférieurs à 15 000 €, avec un abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes
• Le régime réel : obligatoire au-delà de ce seuil, permettant de déduire les charges effectivement supportées

La déclaration s'effectue via le formulaire n°2044 à joindre à la déclaration d'ensemble n°2042.

Cas particulier d'Airbnb et de la location meublée

Les revenus issus de la location meublée, notamment via Airbnb, relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Ces locations sont soumises à une obligation d'enregistrement auprès de la mairie dans de nombreuses communes touristiques. Le locataire doit s'acquitter d'une taxe de séjour, généralement comprise entre 1% et 5% du coût de la nuitée pour les meublés non classés. Les plateformes comme Airbnb transmettent automatiquement les revenus des hôtes à l'administration fiscale française.

Sanctions et recours en cas de manquement du bailleur

En France, le bailleur qui ne respecte pas ses obligations s'expose à diverses sanctions. Pour un DPE non conforme, l'amende peut atteindre 1 500 € (3 000 € en récidive). Depuis janvier 2025, la location de logements classés G est interdite, sous peine de poursuites.

Le locataire peut saisir le tribunal pour obtenir une injonction de faire, une réduction de loyer ou des dommages-intérêts. La DGCCRF peut également infliger des sanctions administratives. Pour les litiges dans le secteur immobilier en France, une conciliation préalable auprès de la Commission départementale est recommandée avant toute action judiciaire.

FAQ sur la location immobilière

Comment constituer un dossier de location ?

Pour constituer un dossier de location solide, rassemblez les justificatifs d'identité, de revenus (bulletins de salaire des 3 derniers mois) et un avis d'imposition. Ajoutez une attestation d'employeur et quittances de loyer précédentes. Le service "Dossier Facile" certifié par l'État permet de créer un dossier numérique vérifié qui facilite vos démarches auprès des propriétaires.

Quels diagnostics sont obligatoires pour une location ?

Le propriétaire doit fournir plusieurs diagnostics dans le dossier de diagnostic technique annexé au bail : le DPE, l'état des risques naturels et technologiques, et le diagnostic bruit pour les zones concernées. Pour les installations de plus de 15 ans, les diagnostics électricité et gaz sont exigés. Le constat de risque d'exposition au plomb est requis pour les logements construits avant 1949.

Comment déclarer une location meublée ?

La déclaration d'une location meublée s'effectue sous le régime des BIC. Vous devez compléter la déclaration n°2042-C-PRO avec votre déclaration de revenus. Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50% (minimum 305€) sur vos loyers. Pour les charges importantes, le régime réel peut être plus avantageux mais nécessite le dépôt d'une liasse fiscale n°2031.

Quelle sanction en cas de location avec un DPE G ?

Depuis le 1er janvier 2025, la mise en location des logements classés G au DPE est interdite pour tout nouveau bail ou renouvellement. Les propriétaires contrevenants s'exposent à des sanctions administratives et financières, et le locataire peut exiger la mise en conformité du logement. Cette interdiction s'inscrit dans la loi Climat et Résilience visant à éliminer les passoires thermiques.

Comment déclarer une location Airbnb ?

Pour déclarer une location Airbnb, mentionnez les revenus perçus dans votre déclaration fiscale dans la rubrique "Revenus des locations meublées non professionnelles" (cases 5ND à 5PD du formulaire 2042-C-PRO). Ces revenus sont imposables dès le premier euro, sauf si vous louez une partie de votre résidence principale pour moins de 760€ par an. Airbnb transmet automatiquement vos revenus à l'administration fiscale.