Frais d'agence immobilière à la location d'un logement d'habitation

Vous cherchez à comprendre les frais d'agence lors de la location d'un logement ? VisitItForMe vous éclaire sur ce sujet essentiel tant pour les locataires que pour les propriétaires. Encadrés par la loi Alur, ces frais sont strictement réglementés et répartis entre les deux parties selon des barèmes précis. Dans cet article, nous décrypterons les règles en vigueur concernant les frais d'agence location, leurs plafonds légaux et la répartition équitable entre propriétaire et locataire. Vous découvrirez également nos conseils pratiques pour éviter les erreurs courantes lors de votre prochaine transaction immobilière.

Comprendre les frais d'agence immobilière de location

Lorsque vous passez par une agence immobilière pour louer un logement, vous devrez vous acquitter d'honoraires de location. Ces frais correspondent aux services fournis par l'agence et sont généralement partagés entre le propriétaire et le locataire, conformément à la réglementation en vigueur.

Quels services couvre l'agence ?

Les honoraires de location rémunèrent plusieurs prestations essentielles fournies par l'agence immobilière lors de la mise en location d'un bien. Ces services comprennent :

• L'organisation et la préparation des visites du logement
• La constitution du dossier du locataire
• La rédaction du bail de location
• La réalisation de l'état des lieux d'entrée

Ces prestations représentent un travail significatif pour l'agence immobilière et garantissent une location dans les règles de l'art. À noter que selon les dernières réglementations, ces honoraires sont indexés sur l'indice de référence des loyers (IRL), permettant une actualisation annuelle conforme au marché.

Pourquoi ces honoraires existent-ils ?

Les honoraires de location rémunèrent le savoir-faire et le temps consacré par les professionnels de l'immobilier. Ils permettent de sécuriser la relation locative pour les deux parties. L'agence immobilière joue un rôle d'intermédiaire qui :

• Vérifie la solvabilité des candidats locataires
• Garantit la conformité juridique des documents
• Sécurise la transaction par son expertise
• Assure une médiation entre propriétaire et locataire

Ces frais sont strictement encadrés par la loi, avec des plafonds qui varient selon la zone géographique du bien. Le locataire ne paie qu'une partie de ces honoraires, l'autre étant à la charge du propriétaire.

Frais à la charge du locataire ou du propriétaire : que dit la loi ?

La répartition des frais entre locataire et propriétaire est strictement encadrée par la législation française. Comprendre qui paie quoi permet d'éviter les malentendus et de respecter les obligations légales de chacun.

La part locataire

Le locataire est responsable de l'entretien courant du logement pendant toute la durée du bail. Cela comprend les petites réparations locatives comme l'entretien des équipements, le remplacement des ampoules ou le nettoyage des filtres. Concernant les frais d'agence immobilière, depuis le décret n°2014-890 du 1er août 2014, la part imputable au locataire est strictement plafonnée. Elle ne peut excéder 50% du montant total des honoraires et doit respecter des plafonds au mètre carré selon la zone géographique du logement.

Chiffre clé : Le plafond des honoraires d'agence imputable au locataire est de 12€/m² en zone très tendue, 10€/m² en zone tendue et 8€/m² pour le reste du territoire.

La part propriétaire

Le propriétaire assume quant à lui les grosses réparations et l'entretien structurel du logement. Il prend en charge les travaux liés à la vétusté, aux vices de construction ou à la force majeure. Pour les frais d'agence immobilière, le propriétaire doit payer au minimum 50% du montant total des honoraires. Certains frais lui sont exclusivement réservés, comme la rédaction et la diffusion des annonces ou la recherche de locataires. Le propriétaire est également responsable des réparations importantes concernant les éléments de structure du logement (toiture, murs porteurs, etc.) et le remplacement des équipements vétustes.

Comment sont calculés les frais d'agence location ? (commission et pourcentage)

Les frais d'agence immobilière pour une location sont strictement réglementés en France. Ils comprennent différentes prestations et sont soumis à un plafonnement légal qui varie selon la zone géographique. Comprendre leur calcul vous permet de mieux anticiper votre budget.

Pourcentage appliqué sur le loyer

Le calcul des frais d'agence pour une location s'effectue principalement en fonction de la surface habitable du logement. La loi ALUR a instauré un plafonnement qui varie selon trois zones géographiques :

• En zone très tendue (Paris et certaines communes d'Île-de-France) : 12€/m² de surface habitable
• En zone tendue (grandes agglomérations) : 10€/m² de surface habitable
• En zone non tendue (reste du territoire) : 8€/m² de surface habitable

Ces frais couvrent les prestations de visite, constitution du dossier et rédaction du bail. Ils sont partagés entre le propriétaire et le locataire, sans que la part du locataire ne puisse excéder ces plafonds.

Frais fixes : quand s'appliquent-ils ?

Les frais fixes concernent principalement l'état des lieux d'entrée. Contrairement au calcul des frais basé sur un pourcentage du loyer, ces honoraires sont plafonnés à 3€/m² de surface habitable sur l'ensemble du territoire français, quelle que soit la zone.

D'autres frais fixes peuvent s'appliquer, comme ceux liés au renouvellement du bail ou à la rédaction d'un avenant. Certaines agences proposent également des forfaits fixes pour l'ensemble de leurs prestations, généralement plus avantageux que le système de commission proportionnelle.

Zone	Surface	Honoraires max €/m²
Zone très tendue	Toute surface	12€/m²
Zone tendue	Toute surface	10€/m²
Zone non tendue	Toute surface	8€/m²

Plafonds légaux des honoraires : loi ALUR et zones tendues

La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) a instauré un plafonnement des frais d'agence immobilière pour protéger les locataires. Depuis septembre 2014, les honoraires liés à la mise en location sont strictement encadrés selon la localisation du bien.

Zones très tendues, tendues et non tendues

Le plafonnement des honoraires varie selon trois catégories de zones :

• Zones très tendues (zone Abis et A) : communes situées dans des agglomérations de plus de 50 000 habitants avec un fort déséquilibre entre l'offre et la demande. Le plafond est fixé à 12€/m² de surface habitable.
• Zones tendues (zone B1) : agglomérations où persiste un déséquilibre significatif. Le plafond est de 10€/m² de surface habitable.
• Zones non tendues (zones B2 et C) : reste du territoire où le marché est plus équilibré. Le plafond est limité à 8€/m² de surface habitable.

Ces montants correspondent aux prestations de visite, constitution du dossier, rédaction du bail et sont partagés entre le bailleur et le locataire.

Plafond spécifique de l'état des lieux

L'état des lieux d'entrée fait l'objet d'un plafonnement distinct et uniforme sur l'ensemble du territoire. Les honoraires liés à cette prestation sont limités à 3€/m² de surface habitable, quelle que soit la zone géographique concernée.

Ainsi, selon les zones, les plafonds totaux (incluant l'état des lieux) s'établissent à 15€/m² en zone très tendue, 13€/m² en zone tendue et 11€/m² en zone non tendue. Ces montants sont révisables annuellement en fonction de l'Indice de Référence des Loyers (IRL).

Frais d'état des lieux et prestations annexes

État des lieux d'entrée

L'état des lieux d'entrée est un document essentiel qui décrit précisément la condition du logement au moment de l'emménagement. Lorsqu'il est établi à l'amiable entre le propriétaire et le locataire, aucun frais ne peut être facturé. En revanche, si un professionnel intervient, les frais sont partagés entre les deux parties.

La loi encadre strictement ces frais : ils ne peuvent excéder 3€ par mètre carré de surface habitable. De plus, la part facturée au locataire ne peut jamais être supérieure à celle du bailleur. Par exemple, pour un logement de 50 m², si l'état des lieux coûte 150€, le locataire ne paiera pas plus de 75€.

Autres prestations facturables

En cas de désaccord ou d'impossibilité d'établir l'état des lieux de façon contradictoire, il est possible de faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Ce professionnel réalise alors un constat locatif dont les frais sont partagés équitablement entre propriétaire et locataire.

Contrairement à l'état des lieux d'entrée, l'état des lieux de sortie ne peut en aucun cas être facturé au locataire lorsqu'il est réalisé par une agence immobilière ou un autre intermédiaire. Toute clause du bail imposant ces frais au locataire est considérée comme abusive et non écrite. D'autres prestations comme la rédaction du bail ou la constitution du dossier peuvent être facturées selon des règles précises définies par la loi.

Quand et comment payer les frais d'agence ?

Moment du règlement

Les frais d'agence pour une location sont généralement payés le jour de la signature du bail. À cette occasion, l'agence remet une facture détaillée au locataire et au propriétaire, précisant les montants et la nature des prestations facturées. Aucun paiement ne peut être exigé avant la signature effective du contrat de location. La loi est très claire sur ce point : les honoraires ne sont dus qu'une fois le service rendu, c'est-à-dire lorsque le locataire a effectivement obtenu le logement.

Modes de paiement et négociation

Plusieurs options s'offrent à vous pour régler les frais d'agence de location. Le paiement peut s'effectuer par chèque ou par virement bancaire, selon les modalités convenues avec l'agence. Ces frais peuvent être exprimés soit en euros par mètre carré de surface habitable (conformément aux plafonds légaux), soit sous forme de forfait, à condition que celui-ci respecte les plafonds en vigueur.

Contrairement à une idée reçue, certains frais d'agence sont négociables, particulièrement pour le propriétaire dont la part n'est pas plafonnée par la loi. Pour le locataire, la marge de négociation est plus limitée en raison des plafonds légaux déjà avantageux. Toutefois, dans un marché peu tendu ou pour un bien difficile à louer, il reste possible d'obtenir une réduction des honoraires, même pour le locataire.

Louer sans frais d'agence : solutions et limites

Location entre particuliers

La location entre particuliers connaît un essor considérable en France grâce à des plateformes spécialisées qui permettent d'éviter les frais d'agence. Des sites comme LocService, Le Bon Coin ou 123Loger offrent des services de mise en relation directe entre propriétaires et locataires. LocService utilise notamment un concept original où ce sont les propriétaires qui contactent les locataires, tandis que 123Loger propose un service à prix abordable et transparent. Ces plateformes permettent non seulement d'économiser sur les frais d'agence, mais aussi de bénéficier d'un contact direct avec le propriétaire.

Attention toutefois aux risques inhérents à cette pratique : erreurs dans l'établissement du contrat, méconnaissance des obligations légales ou difficulté à vérifier la solvabilité des candidats. Sans l'expertise d'une Agence, vous devrez maîtriser les aspects juridiques et administratifs de la location.

Négocier avec l'agence

Si vous préférez la sécurité d'une agence immobilière, sachez que certains frais sont négociables. Contrairement aux frais de notaire, les honoraires d'agence ne sont pas réglementés de manière absolue et peuvent faire l'objet d'une discussion. Les prestations facultatives comme la rédaction du bail ou l'état des lieux peuvent parfois être retirées du forfait pour réduire la facture.

La négociation doit idéalement avoir lieu avant tout engagement. Comparez les offres de plusieurs agences et n'hésitez pas à mettre en avant la concurrence pour obtenir de meilleures conditions. Certaines agences proposent des formules à la carte qui vous permettent de ne payer que pour les services dont vous avez réellement besoin.

Simulateur frais d'agence immobilière : exemples de calcul

Vous cherchez à estimer les frais d'agence pour votre location ? Utilisez le simulateur officiel de Service-Public.fr pour calculer précisément la répartition des frais entre locataire et propriétaire. Pour vous aider à comprendre ces coûts, voici quelques exemples représentatifs selon différentes configurations :

Surface	Zone	Frais locataire (maximum)	Frais propriétaire
30 m²	Zone très tendue (Paris)	12€/m² soit 360€ + 90€ (état des lieux)	Minimum équivalent au locataire + frais supplémentaires
50 m²	Zone tendue (grandes villes)	10€/m² soit 500€ + 150€ (état des lieux)	Minimum équivalent au locataire + frais supplémentaires
70 m²	Zone non tendue	8€/m² soit 560€ + 210€ (état des lieux)	Minimum équivalent au locataire + frais supplémentaires
100 m²	Toutes zones	Plafonné selon zone + 300€ (état des lieux)	Minimum équivalent au locataire + frais supplémentaires

N'oubliez pas que le simulateur frais d'agence immobilière vous permettra d'obtenir un calcul personnalisé selon votre situation spécifique.

FAQ sur les frais d'agence location

Qui paie les frais d'agence lors d'une location ?

Les frais d'agence sont partagés entre le propriétaire et le locataire selon la loi ALUR. Le bailleur supporte intégralement les frais de publicité et de mise en marché, tandis que certaines prestations comme la visite et la constitution du dossier sont réparties.

Que signifie « honoraires à la charge du locataire » ?

Cette mention indique la part des frais d'agence que le locataire doit régler. Ces honoraires sont strictement plafonnés par la loi selon la zone géographique (12€/m² en zone très tendue, 10€/m² en zone tendue, 8€/m² ailleurs, plus 3€/m² pour l'état des lieux) et concernent des prestations spécifiques.

Que comprennent les honoraires de location ?

Les honoraires incluent la visite du logement, la constitution du dossier locataire, la rédaction du bail et l'état des lieux d'entrée. Pour ce dernier, les frais sont plafonnés à 3€/m² quelle que soit la zone géographique, avec partage équitable entre les parties.

Comment se passe une location par agence ?

Le processus débute par la signature d'un mandat de location entre le propriétaire et l'agence. Cette dernière s'occupe ensuite de la commercialisation du bien, organise les visites, sélectionne les candidats locataires et finalise le dossier administratif jusqu'à la signature du bail.

Combien prend une agence immobilière pour gérer une location ?

Pour la gestion locative, les honoraires se situent généralement entre 4% et 10% du loyer charges comprises en 2025. Ce pourcentage varie selon le niveau de service proposé et le type d'agence (traditionnelle ou en ligne), avec parfois un minimum mensuel garanti.

Comment sont calculés les frais d'agence pour une location ?

Les frais d'agence sont calculés en fonction de la surface habitable du logement et de sa zone géographique. Le montant facturé au locataire ne peut dépasser la moitié des frais totaux ni excéder les plafonds légaux au mètre carré fixés par la loi ALUR.

VisitItForMe : votre allié pour comprendre et réduire les frais d'agence

Qui sommes-nous ?

VisitItForMe est un service innovant de visites immobilières à distance qui vous accompagne dans votre parcours de location. Notre plateforme vous permet d'explorer des biens locatifs sans vous déplacer, économisant ainsi votre temps précieux. Notre équipe d'experts immobiliers réalise des visites virtuelles détaillées et vous fournit des analyses objectives sur chaque propriété. Nous vous aidons également à comprendre les frais d'agence immobilière en location, souvent source de confusion, pour vous permettre de mieux négocier et optimiser votre budget logement.

Ressources gratuites à votre disposition

Pour vous accompagner dans toutes les étapes de votre projet locatif, VisitItForMe met à votre disposition un ensemble de ressources gratuites sur notre blog. Vous y trouverez des guides pratiques sur les frais d'agence location, des explications détaillées sur la répartition propriétaire-locataire, et des conseils pour négocier efficacement ces honoraires. Notre expertise est partagée sous forme d'articles, de vidéos explicatives et de fiches pratiques téléchargeables qui vous aideront à maîtriser ce sujet complexe. Consultez régulièrement notre blog pour rester informé des dernières évolutions législatives concernant les frais d'agence immobilière.