Visite du logement pendant l'occupation du locataire : ce qu'il faut savoir

La question des visites du logement loué soulève fréquemment des tensions entre propriétaires et locataires. D'un côté, le propriétaire peut légitimement souhaiter accéder au bien pour diverses raisons ; de l'autre, le locataire bénéficie d'un droit à la jouissance paisible et au respect de sa vie privée. Contrairement aux idées reçues, la loi ne prévoit pas un "droit de visite" automatique pour le bailleur. Un équilibre doit être trouvé : les visites doivent être fixées d'un commun accord, avec un préavis suffisant, tout en respectant la tranquillité du locataire.

Les bases légales du droit d'accès au logement

Le cadre de la loi du 6 juillet 1989

La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 constitue le socle juridique fondamental régissant les rapports entre propriétaires et locataires en France. Ce texte, régulièrement actualisé, réglemente l'accès au logement en définissant les droits et obligations de chaque partie. Il encadre notamment les conditions de location, la durée des baux et les modalités de résiliation. Cette loi vise à protéger le locataire tout en garantissant les intérêts légitimes du bailleur, établissant ainsi un équilibre essentiel pour l'accès au logement dans le respect de la vie privée des occupants.

Article 1719 du Code civil et droit de jouissance

L'article 1719 du Code civil complète ce dispositif en imposant au bailleur plusieurs obligations fondamentales. Parmi celles-ci figure l'obligation d'assurer au locataire la "jouissance paisible" du logement pendant toute la durée du bail. Cette notion centrale signifie que le propriétaire doit garantir un usage tranquille des lieux, sans troubles ni entraves. Le droit reconnaît ainsi que l'accès au logement ne se limite pas à l'occupation physique d'un espace, mais inclut également la possibilité d'y vivre sereinement, dans le respect de l'intimité et de la vie privée de l'occupant.

Obligations du locataire pour les visites

Quand le locataire doit-il accepter les visites ?

Le locataire est légalement tenu d'accepter les visites dans trois situations précises : en cas de vente du logement, lors de sa remise en location à la fin du bail, ou pour la réalisation de travaux nécessaires. Ces visites doivent être organisées d'un commun accord entre propriétaire et locataire, uniquement pendant les jours ouvrables. La loi limite strictement la durée de ces visites à un maximum de deux heures par jour, afin de préserver la tranquillité du locataire.

Exceptions et protection de la vie privée

Malgré ces obligations, le locataire conserve des droits fondamentaux protégeant sa vie privée. Il peut refuser les visites pendant les jours fériés et les week-ends. En l'absence d'urgence, le propriétaire ne peut jamais pénétrer dans le logement sans autorisation explicite du locataire, sous peine de violation de domicile. En cas de travaux, le locataire doit être informé au préalable de leur nature et de leur durée par notification formelle.

Droit de visite du propriétaire-bailleur

Visite du propriétaire chez le locataire

Contrairement à une idée reçue, la loi ne prévoit pas automatiquement un droit de visite pour le propriétaire. Le locataire bénéficie d'un droit d'usage exclusif du logement pendant la durée du bail. Toute visite non autorisée peut être considérée comme une violation de domicile, passible d'un an d'emprisonnement et 15 000 € d'amende selon l'article 226-4 du Code pénal. Le propriétaire doit donc toujours obtenir l'accord du locataire pour accéder au logement, sauf circonstances exceptionnelles (travaux urgents par exemple).

Droit de visite du propriétaire une fois par an

Pour vérifier l'état du logement, le bailleur peut prévoir une clause spécifique dans le contrat de location autorisant une visite annuelle. Cette clause doit être explicitement mentionnée et acceptée par le locataire lors de la signature du bail. Le propriétaire doit alors respecter certaines conditions : prévenir le locataire à l'avance, convenir ensemble des jours et horaires de visite, et limiter cette inspection à une seule fois par an. Sans cette clause contractuelle, le propriétaire ne peut imposer aucune visite de contrôle.

Visites pendant le préavis, la mise en vente ou la relocation

Visite du logement pendant le préavis

Pendant la période de préavis, le locataire conserve son droit à la jouissance paisible du logement. Toutefois, le propriétaire peut organiser des visites pour trouver un nouveau locataire ou vendre le bien. Ces visites ne peuvent avoir lieu qu'avec l'accord explicite du locataire et doivent être mentionnées dans le bail. Selon la législation française en vigueur en 2025, les visites sont limitées à 2 heures par jour et uniquement durant les jours ouvrables (lundi au samedi), jamais les dimanches et jours fériés.

Obligation du locataire pour les visites en cas de vente ou relocation

Le locataire doit permettre l'accès au logement pour les visites liées à la vente ou relocation, mais sous conditions strictes. Une notification préalable est obligatoire, précisant date et heure de visite. Le propriétaire ne peut jamais entrer sans autorisation, même pendant le préavis. En cas de refus injustifié et répété, le locataire pourrait être considéré en violation de son bail. Dans certains cas, une indemnisation peut être négociée pour compenser la gêne occasionnée par les visites fréquentes.

Visites liées aux travaux et à la vérification de l'état du bien

Travaux d'amélioration et d'entretien

Le propriétaire peut accéder au logement pour réaliser des travaux, mais selon des conditions précises. Pour les travaux urgents (fuites, pannes électriques), l'accès doit être immédiat. En revanche, les travaux planifiés nécessitent une notification préalable détaillant leur nature et durée. Important : si les travaux engendrent des nuisances pendant plus de 21 jours, le locataire a droit à une réduction de loyer proportionnelle à la durée des désagréments.

Visite pour vérifier l'état des lieux

Le propriétaire peut demander à visiter le logement pour vérifier son état. Cette visite doit être programmée d'un commun accord, dans des conditions raisonnables. L'état des lieux officiel est obligatoire à l'entrée et à la sortie du locataire, documentant précisément l'état du logement et de ses équipements. Un pré-état des lieux, bien que facultatif, est recommandé environ un mois avant le départ pour identifier les éventuelles remises en état nécessaires.

Modalités pratiques : horaires, accord et organisation

Durée maximale : 2 heures par jour

La loi française encadre strictement les visites d'un logement loué. Elles ne peuvent excéder 2 heures par jour ouvrable et doivent être fixées d'un commun accord entre propriétaire et locataire. Aucune visite n'est autorisée les dimanches et jours fériés, garantissant ainsi la tranquillité du locataire.

Formaliser l'accord du locataire (double des clés, notification)

Tout accès au logement nécessite l'accord préalable du locataire. Si le propriétaire souhaite conserver un double des clés, cette disposition doit faire l'objet d'un accord écrit spécifique. La notification des visites doit être communiquée dans un délai raisonnable pour permettre au locataire de s'organiser.

Jours	Plages horaires autorisées
Lundi à vendredi	9h-12h / 14h-19h
Samedi	10h-12h / 14h-18h
Dimanche et jours fériés	Aucune visite autorisée

Refus de visite : recours et actions en justice

Mise en demeure et contentieux de la protection

En cas de refus de visite, la première démarche consiste à envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception constituant une mise en demeure formelle. Ce document doit préciser les obligations non respectées et accorder un délai raisonnable pour s'y conformer. Sans réponse favorable, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend le logement, compétent pour tous les litiges locatifs, quel que soit le montant en jeu.

Poursuites judiciaires et dommages-intérêts

Si la procédure amiable échoue, le tribunal peut être saisi dans un délai de trois ans après l'apparition du litige. Le juge dispose de nombreux pouvoirs pour sanctionner les manquements et peut ordonner l'exécution forcée de la visite sous astreinte financière. En cas de préjudice démontré (vente retardée, travaux urgents empêchés), des dommages-intérêts peuvent être accordés pour compenser le préjudice subi par le propriétaire.

Clauses de visite dans le contrat de location

Clause type et limites légales

La clause de visite permet au propriétaire d'accéder au logement loué dans certaines circonstances. Pour être valable, elle doit être explicitement mentionnée dans le contrat de location dès sa signature. Attention, la loi impose des limites strictes : les visites ne peuvent excéder deux heures par jour ouvrable et doivent être organisées avec l'accord préalable du locataire, en respectant sa vie privée.

Intégrer la clause dès la signature

Pour éviter tout litige, il est recommandé d'inclure une clause de visite précise et conforme à la législation dès la signature du bail. Toute clause jugée abusive sera "réputée non écrite" selon l'article 4 de la loi de 1989, ce qui la rend automatiquement inapplicable. Le propriétaire ne peut imposer des visites le dimanche ou sans accord préalable du locataire, sous peine de voir la clause invalidée.

FAQ – Vos questions sur la visite du logement

Un propriétaire peut-il entrer chez son locataire en son absence ?

Non, absolument pas. Le propriétaire qui pénètre dans le logement sans autorisation du locataire commet une violation de domicile, même s'il possède les clés. Seul un caractère d'urgence (fuite d'eau, incendie) peut justifier une entrée sans accord préalable.

Un propriétaire peut-il rentrer chez son locataire ?

Le propriétaire ne peut accéder au logement qu'avec l'accord explicite du locataire. La loi garantit au locataire la jouissance paisible des lieux loués pendant toute la durée du bail, le refus du locataire est donc parfaitement légal.

Comment prouver que mon propriétaire rentre chez moi ?

Conservez tous les échanges écrits avec votre propriétaire, installez une caméra de surveillance (légalement), demandez des témoignages de voisins ou changez les serrures (avec l'obligation de les remettre à l'identique en fin de bail).

Est-ce que mon propriétaire peut rentrer chez moi ?

Non, sauf avec votre autorisation explicite. Le logement loué est votre domicile privé. Même pour des travaux ou une visite de contrôle, le propriétaire doit obtenir votre accord préalable et convenir d'une date et heure précises.

Le propriétaire peut-il rentrer chez moi ?

En aucun cas, sans votre accord. La violation de domicile est punie d'un an d'emprisonnement et 15 000€ d'amende. Même si le propriétaire conserve un double des clés, il ne peut s'en servir qu'en cas d'urgence avérée.

Est-ce que le locataire peut refuser une estimation ?

Le locataire peut refuser une visite d'estimation s'il n'y a pas de clause spécifique dans le bail. Toutefois, en cas de vente ou relocation, la loi autorise des visites limitées à 2 heures les jours ouvrables, mais jamais sans l'accord préalable du locataire.